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特写 | 阳光海天江沁园:停车场金融化拥有无限空间

特写 | 阳光海天江沁园:停车场金融化拥有无限空间

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观点地产网 一阵短暂的寒潮过去,这几天的上海天气不错,阳光治愈着每条大街小巷,让人暖煦煦的。

11月2日,观点商业年会继续选址上海,而与江沁园的采访时间,敲定在上午。在采访开始前,他刚刚结束一场关于停车产业数字化+金融化的主题演讲。

这位身着合身西装,看起来儒雅、睿智的中年人,在房地产管理、投资咨询及市场营销领域拥有超过25年的经验,现任阳光海天总裁职务。

这是一个尚处于蓝海的行业。多年的探索,江沁园已然对停车行业有了深刻认知,而阳光海天也已成为国内头部停车资产服务运营管理商,服务遍布全国40余城市,涵盖地标商业、交通枢纽、医院、景区等不同业态高价值停车场。

需求供给匹配

观点商业年会举办期间,国内多城市正受到疫情反复的影响。“疫情最严重的时候,在北京的商场基本都关掉了,那就没有车流,后来疫情反弹,一些项目也被叫停了,所以收入有所下滑。”

江沁园回忆,疫情最严重的时候,阳光海天有些项目的收入只有往常30%-40%,幸运的是得益于防控到位,很快就恢复过来。

“疫情过后,大家有点爆发性消费,所以反而比以前的收入还更好一些。”

近年来,阳光海天投身于推动城市公共停车资源与智慧停车平台的投资与运营,不断优化出行环境,助力解决城市停车难题。

“停车最大的痛点,尤其是在特定的地点、时间段,找个停车位是非常难的。”

江沁园告诉我们,像北京这样的城市,新增停车场并不容易,地铁线路规划等原因导致建地下停车场很难,建地上停车场需要考虑城市市容,“所以就触发了阳光海天认真研究,如何把现有的资源利用到最大化。”

阳光海天的工作,正是有效将需求和供给进行最佳匹配。江沁园分享,一种方式是用价格杠杆匹配,让最需要的人在那个时间段能够有车位,另一种方式则是共享,“比如医院旁边的居民小区,在空闲时段,适当把一些车辆挪到居民小区,帮医院解决停车难的问题。”

不过,共享停车目前推进仍较为困难,原因在于小区多以居民掌握车位资源为主,因此目前还很难做大。

多元业务

中国的第三方停车业务仍然规模较小,是行业面临的另一现状。

“目前,我们最大的竞争对手不是同行,而是业主。业主自己有物业公司,大部分的项目都是自己的物业公司来代管,我们要做的是如何战胜他们。”

观点地产新媒体了解到,像美国、欧洲等国家,第三方停车市场占据很大市场份额,业主更倾向于将这部分资产交给专业的管理者。

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不过,江沁园对国内未来第三方停车市场有信心:“正在慢慢地活跃,中国也正往这方面转变,以后第三方的市场份额会再提升。”

对阳光海天来说,城市公共停车场与智慧停车平台的投资与运营是一项重要业务。江沁园介绍,在政府业务上,阳光海天主要分为两类,分别是政府非地下停车场(路侧资源)以及政府所持单体项目(机场停车楼、高铁站停车楼、高校、医院等)。

阳光海天城市停车巡逻设备

合作方式也很灵活,除了可支配资源的经营权或产权购买外,阳光海天可以针对政府路侧公共资源、公共停车场等资源采取BOT合作方式,前期进行资源评估,采用公开或是邀标方式进行BOT招标,对项目的投资、融资、建设和维护,在协议规定的特许期限内进行合作经营。

另外,阳光海天还会和政府一起成立SPV合资公司,政府向合资公司授予特许经营权,并协调停车场用地资源,由合资公司负责公共停车资源的投资、建设、运营。

目前,阳光海天已经与多个地方政府成立了成熟的城市化运营平台。江沁园称,从进场后的效果看,不光是城市的车辆停放更加有序,运营效率也增加了很多。

停车场金融化

停车资产金融化的话题,这也是江沁园非常关注的。

“在国外,停车场是非常优质的不动产资源,大的停车公司金融化程度比较高。”而在中国,停车场作为一种资产,仍存在流动性相对较差的难题,江沁园强调,必须意识到停车资产的金融属性。

目前,随着国家对公募REITs的推进,停车场资产也有望通过标准化的证券产品,大大提升流动性,停车场运营商也能够盘活存量资产。

“我觉得可能需要两三年才能慢慢成熟起来,但是一旦成熟,对整个停车产业肯定是非常利好的消息。”

江沁园看好停车场REITs的发展,但他同时判断这很难在短期内实现较大规模。一方面,需要梳理停车场产权、使用权;另一方面,第一批很可能是国有部分停车场资源的REITs,商业类的可能要放在第二批。

不过,位于行业头部的阳光海天,已经受到不少机构认可。

2020年10月,高盛直接投资部门已与阳光海天签署了投资协议,这是继华平投资2017投资之后,阳光海天再获得的一笔全球顶级私募对中国停车行业的投资。

江沁园对停车场行业的未来充满希望。他分享,目前,阳光海天除了停车场自身的停车收费外,还有两个最重要的利润增长点。

第一是增值业务,未来充电、后汽车服务,利用停车场做一些仓储功能有很大市场空间。第二是流量变现,规模到了一定的程度,用户数据会急剧增长,流量变现就会变成阳光海天另外一个收入来源。

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