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本文来自微信公众号:八点健闻 (ID:HealthInsight),作者:张雨箫、张晓艺,责编:李芃,题图来自:视觉中国


中国的养老院三年来以“孤岛”之势抵御一波又一波的疫情冲击,其安危关系着最为脆弱的老龄人口的命运。然而为外界所忽略的是,三年来它们也在同时经受着另一重毁灭式打击,它的名字叫“暴雷”。


暴雷是指养老院陷入资金危机而骤然倒闭。这对那些已经入住或等待入住的老人而言,意味着晚年希望的破灭、终身积蓄的破产,有时也会导致最悲剧性的结局——在绝望中结束自己的生命。


2021年1月,62岁的湖南人曹迎林在沉默中跳入资江,他生前将17万积蓄投入“纳诺”老年公寓以预定“床位”。


深圳“XX树”项目暴雷后,患有结肠癌的老人在妻子离家报案时自杀身亡。两位老人为项目充值20万,成为“至尊卡会员”……


养老院暴雷集事件集中于疫情三年。2020年湖南省内十余家养老院接连暴雷,此后事态蔓延广东、浙江、四川等多地。最近的一次,是在今年9月,湖北鄂州数百名老人被当地最大的石竹生态颐养院的宣传吸引,投入万元计的床位预定金,期待着入住前的“返利”和入住后的“折扣”,但他们再也没有拿回预定金。


暴雷事件背后是非法集资,无论是“返利”、“折扣”还是“会员费”,极具诱惑性的的名目遮掩着巨额资金的真实流向——短债长投、挪用其他项目或投向理财。有民间统计揭示截至2021年,全国总计发生逾6000起养老院非法集资案。以“养老院”和“非法集资”为关键词在中国裁判文书网上检索,共有427篇文书,其中2020年裁判的数目最多,为116份。


应对乱象,各地监管纷纷收紧。《湖北省养老机构会员费管理办法(试行)》规定,自今年9月起,预收的单个会员费不得超过本机构月均服务收费的12倍;2022年10月实施的《河南省养老服务条例》措施更紧,最多只能一次性预收3个月的会费,押金数额最多为一个月的月费。


八点健闻获悉,北京、广东、安徽、江西、贵州多地也出台了类似规定。养老行业司空见惯的“会员制”将要玩不转了。


中国养老院兴建热潮已逾十年,形形色色的投资人、所有者和运营方接踵入场,房产商、险资和大型国企的身影频现。“养老”的招牌之下,不乏房地产商的变相攻城略地或盘活、金融玩家屡见不鲜的资金拆借或挪用。如今,随着疫情三年带来的全国性经济下行,面对各地监管的持续收紧,中国养老机构正面临前所未有的危局。


这一回,这个承载着中国老龄化社会未来命运与走向的行业,该如何渡过?


疫情三年频频暴雷,借养老玩金融失灵


时间回到2017年。做养老产业投资的杨万林,已经看出了养老院暴雷的端倪。


彼时疫情还遥无踪影,养老产业也在政府的扶持下吸纳着各行各业人士的参与:除了为突破瓶颈期、获得土地减免的房地产商,还有通过《保险资金投资不动产暂行办法》加入的保险公司,和为响应政府号召而踏足养老的国有企业。


鱼龙混杂的行业里,不乏有人找杨万林合作。接触了几次,他发现,有些人不是在实实在在想做养老,“他们是在玩。”


这群人利用国家相关扶持政策,加上自己玩得纯熟的商业技巧,在市场上忽悠、煽动不明真相的公众购买他们所谓的产品或者服务。他们被杨万林称为“弄潮儿”,并非褒义。


最典型的例子,是深圳一家养老机构的“XX树”项目。杨万林曾在地铁口见过他们的工作人员,“拿着精美的册子招徕行人。”据报道,该项目会带着老人们去参观漂亮的样板房,嘘寒问暖,提供免费午餐,再让他们充值“服务卡”,预定床位。同时告诉老人们,这是“限时特价”,后续还会涨价。被吸引的老人们交的钱,从5万到75万不等。


后来项目“烂尾”,老人们建立了维权微信群,索要退款未果,转而选择报案,有的老人还没等到结果就离开了人世。


在杨万林来看,这类养老机构“初心就是想圈钱”。相较于养老服务,它们所提供的更像一个投入本金、回报利息的金融产品,专门针对风险意识不足的老年人。这种模式就像“击鼓传花”,一旦停止就会“暴雷”:“最早投资的一批(老人),该给的利息、回报都给了,再通过不断售卖服务去补足后续的利息和回报。补不动的时候就跑路,基本上都是套路。”


别的玩法也未必能安全“着陆”——“会员制”也是养老院暴雷的重灾区。有的养老机构以锁定床位为诱饵、收取一次性会员费或床位预定费等,金额在数十万甚至上百万。有的机构把入住门槛设定为相关保险产品,比如有一个高端养老社区,需要购买200万“年金险”才有资格入住。广州某机构想出的名目是,针对失能失智老人收取所谓“一次性设备使用费”,金额从5万到40万不等,最高达200万左右。


其实,养老产业完全可以让金融工具“为我所用”:中信证券的一份行研报告指出,养老机构或可通过会员制、床卡类金融产品、分时度假、信托、资产证券化等许多方式实现养老服务产品金融化,从而最大化企业利润,同时也降低了后期运营和营销工作的难度。但是,这一系列玩法显然有章可循,“操作不规范就会带来经营风险乃至法律风险”,杨万林说。


2021年中,江西新余市的东鑫曜阳老年公寓发生“暴雷”。办案人员发现,项目公司通过老年公寓吸取大量资金用于房地产和酒店项目,甚至远赴西南省份搞房地产。结果并没有做起来,所有的项目都亏了钱,约有2000多位老人受到损失。


宜春市百乐休闲福利服务中心旗下的养老机构则出现“超卖”。有会员发现,该机构不仅在资金链断裂后继续签合同,且实际床位数仅为购买床位的老人数的五分之一。2021年中,法院以涉嫌非法吸收公众存款逮捕了有关人士。


今年11月28日,民政部下发了关于加强养老机构非法集资防范化解工作的意见。由此不难反推,养老机构扎堆“玩金融”,暴雷频频。


那些“玩金融”的养老机构,有不少是在效仿泰康集团。在保险行业人士王健看来,这完全是对泰康模式的误解。他对八点健闻解析:首先,泰康集团实力雄厚,资产超过2万亿,多个板块均对养老业务提供支撑。其次,泰康更多是以养老社区的床位促进寿险保单的销售,而后者带来了丰厚的保费现金流。因此押金对他们来说只是锦上添花,预收政策的变化只是拉长了投资回收期,不会活不下去。


对此,杨万林干脆地概括:养老社区只是其保险业务的底层资产——养老机构是保险产品的“展示面”,在养老社区的所有投入,最终都会增加保险的销售。


此外,泰康非常老到地进行了规避风险的安排。王健看过他们给到寿险客户的入住确认函,只承诺届时会安排房源保证入住,但并没有与具体的养老社区房产相对应。如果客户意愿入住的养老社区满员了,可以安排到同等档次的其它地方——“相当于泰康售卖的只是一个若干年后行权的期权”,王健说。


同时,泰康要求需要入住的客户提前18个月通知。王健指出,这是留了足够的时间以筹措房源。通过上述安排,泰康完全规避了养老社区“超卖”的风险,操作时间上也游刃有余。


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早已退局的老“玩家”和产业的摇摆向前


把办养老变成玩金融,并不是养老产业里最初的游戏。


1999年,中国60周岁以上老年人口占总人口的10%,按照国际通行标准,我国人口年龄结构已进入老年化阶段。进入新世纪后,人口老龄化速度持续加快,截至2021年底,全国60岁及以上老年人口达2.67亿,占总人口的18.9%;65岁及以上老年人口达2亿以上,占总人口的14.2%。国人的养老需求凸显。


2011-2013年,在老年人口突破两亿之际,国家出台了一系列与养老服务产业有关的政策与文件,包括《中国老龄事业发展“十二五”规划》、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》、以及《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》等。


政策层面的关注和推动,使养老问题冲出单个家庭,汇聚成一股“需求潮”,嗅觉敏锐的资本快速响应,各路“玩家”纷纷涌入。有需求,有供给,市场就此形成,养老产业雏形初显。


风生水起的2012年被称为中国的“养老元年”。闻风而动的先行者中,最多的便是保险系、房企系、和央企系公司。


保监会2010年发布的《保险资金投资不动产暂行办法》,拓宽了保险资金投资范围,以中国人寿、新华人寿、太平洋、平安养老等为首的寿险公司积极参与房地产开发,联动保险产品锁定客户,掀起了养老地产建设的高潮。


房企系则是另一个极端:为了应对宏观调控,它们需要重新调整发展重心。以万科、华润、首创、保利等为代表的龙头企业,率先转向潜力巨大的老年地产市场。


“中字头”的国有企业同时承担着一部分社会责任。在国家号召发展养老产业时,他们也成为不可小觑的力量。中国石化、中国水电、中国石油等听上去与养老“八竿子打不着”的企业纷纷规划立项,重金投入养老地产项目。


尽管入局的原因不同,但这些“老玩家”们的玩法大同小异:用“养老”的概念作为包装,获取各种政策支持和税费优惠,大搞房地产项目。当时市场上的这类项目包括高端养老社区、异地养老社区、旅游养老项目等,最为著名的有北京的“太阳城”国际老年公寓、上海的“亲和源”老年公寓等。


行业的勃兴也触发了资本市场的活跃。2015~2016年,资本对养老项目的投资热度达到空前高潮,炙手可热的上海“亲和源”老年公寓和北京汇晨分别被宜华健康、光大控股收购。《中国养老服务行业资本投资及收并购的全景回顾、趋势研判》一文中提到,共有22家养老公司先后被资本投资或收/并购,占比超过50%。上海中金瑞华(佰仁堂)利用这两年的窗口期,实现了10000+床位的快速扩张,这在世界养老发展史上也“极为罕见”。


这场“狂欢”在2017年快速退潮。2017~2020年,资本对养老产业的出手,渐渐从规模扩张转型到投后管理。通俗来说,资本从关注“养老床位”转向关注“客户流量”,拥有更多高质量、粘性强的老年客户的机构更加得到青睐。


资本是冷血的,但同时也是风向标,上述转变宣告假养老之名进行房地产开发的时代终结。国人“未富先老”、高龄老人失能失智需要专业照护等因素,让大量定位高端或位置偏远、缺乏配套服务的养老房产空置,入住率无法快速上涨。而中银国际的分析报告指出,养老机构达到80%的入住率才能实现收支平衡。


养老房地产的溃退也让决策层意识到,养老行业的社会福利性质很强,需要更多政府扶持与参与。然而,有些陷入困境的养老机构等不及优惠政策,不得不腾挪资金以维持运转;还有一些则和杨万林此前的观察相一致,从一开始就没打算深耕行业,而只想打着养老的旗号玩金融。


行业起起落落,是谁还在经营养老产业?


2010年,吴天新抵押了自己的房子,租了上海的一处房产,带领十几个员工,白手起家做养老。在那之前,他曾涉足汽车等多个行业,因为看好养老产业未来的发展,他毅然踏入这个当时还是公办机构占主流的领域。


吴天新的团队中无人接触过养老行业,更没人懂护理,他们从给老人洗澡、做饭开始做起。两三年后,拥有500个床位的养老院入住率达到100%;又经过近十年的发展,吴天新创立的品牌医养机构实现了连锁经营,拥有3家养老院和3家护理院,在疫情之前基本都是满员的状态。


十多年大浪淘沙,养老产业留下的多是像吴天新一样踏踏实实的经营者或投资人。不同于投机者追求“快速变现”,这些人是在用“长期主义”的心态做实业。


毋庸讳言,养老行业前期投入大,回收时间长,租赁来的业务用房无法抵押、融资困难,对人力资本的要求也很高。那么,养老还是一门好生意吗?


留在“决赛圈”的项目,可以按照经营主体大致归为三类:第一类是国企办养老,虽然也在亏损,但是现金流充足,运营团队压力不大;第二类是政府出物业投硬件、社会资本负责运营的“公建(办)民营”,前期投入少,有公信力背书;第三类是社会资本办养老,由于前期投入大、回收时间长、成本不断上升等因素,几乎“肯定亏损”。


“大多数项目最多达到社会平均投资收益率水平”,杨万林介绍,养老机构最主要的成本有两块:其一是物业成本,包括房租和设备的折旧和维护;第二块是运营成本,其中最大的支出是快速上涨的人工成本。作为一个以服务品质为本的行业,这些刚性成本很难松动。


“养老机构活得好不好,取决于其经营管理水平。”因为工作需要,王健考察过200多个养老项目。他给八点健闻讲述了一个生动的案例:某高端养老院拥有一个室内恒温游泳池,为了在保温的同时降低能耗成本,每天晚上老人们游完泳后,院长会安排人把泳池罩住,以减少热量损耗。“如果不注意细节,从早到晚地加热泳池,一个月在燃气费上花20万都是有可能的。”


“节流”的路难走,那么就攻“开源”。吴明英是吴天新的女儿,近几年被父亲动员回家“子承父业”。她同样认为养老院的成本很难压低,“最主要的还是提高入住率”。


吴明英表示,自己始终不擅长玩金融,就是做实业,抱着必胜的信念去做每一家。她认为自家品牌与众不同的地方在于,创始人是从一线开始做起来的。“和我父亲一起创业的老员工们非常吃苦耐劳,全身心扑在事业上,非常投入。现在我们要考虑这种精神如何传承的问题。”


杨万林认为,如今存活下来的养老机构还有一个共同点:定位于不同程度失能失智的刚需人群,为他们提供照护服务。尤其在上海,由于有长护险试点以及针对老人护理的政府补贴,老年人个人花很少的钱就能得到很好的护理,因此相关机构的入住率高。养老行业的明星企业“福寿康”就主要得益于这种营收模式,其利润绝大部分来自于长护险,虽然仍是微利运营,但保证了稳定发展。


另外,受到经济、政策、以及人口老龄化程度影响,在不同的城市或区域,经营养老项目面临的挑战不同。华南某大型健康产业集团负责人徐兵告诉八点健闻,由于深圳的老龄化率低(注:第七次人口普查数据显示,深圳60岁及以上人口比例为5.36%,同期上海的数据为23.38%,是深圳的4.4倍),因此这里的养老项目资金回收周期比上海要长,平均入住率只有30%左右,普遍面临较大的运营压力。


有一个理由支撑着眼下深耕养老行业的经营者们:目前整体的养老需求可能还没有充分释放,再过15~20年,等60后到了要住养老院的时候,社会上的老人将更多,整个群体的意识越来越强,消费能力也比较高,这是大势所趋。但如行业人士所言,“如果等到那时候想再入局,就没有机会了。”


(文中杨万林、王健、吴天新、吴明英、徐兵均为化名)


本文来自微信公众号:八点健闻 (ID:HealthInsight),作者:张雨箫、张晓艺,责编:李芃

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