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　　作者： 孙梦凡 郑娜

　　面临“拿地贵”，许多开发商忍不住了。

　　“上半年首轮集中供地，热门都会出现非理性的状态，房地产市场的销售情形超出预期，房企补仓意愿异常强烈，土拍显示十分内卷。”在近期举行的中期业绩会上，世茂股份(600823,股吧)治理层示意。

　　时代中国治理层更是直接喊话，除了房价稳固，也希望地价稳固！

　　住手现在，公然发声的不止这两家。因拿地难、拿地贵、不赚钱，房企一改曾经的淡定面貌，在业绩会上“大吐苦水”。上半年，有人如履薄冰、郑重脱手，有人爽性避开了集中供地的都会，下沉到三四线寻找生计时机。

　　回望五个月前，土拍市场迎来巨变，22个都会土地集中供应，意在降低市场热度、增添信息透明度。中信证券(600030,股吧)在研报中称，土地市场改造，可以说是行业供应侧改造的最后一块拼图。

　　那时，房企虽有些手忙脚乱，但总体上也是支持调控的。融创中国董事局主席孙宏斌还曾示意，不调控的话，这个行业没设施干，房价和地价都要上天了。

　　不外，经由首轮磨练，开发商可谓难掩疲劳，唯有几家稳健的国企央企还能言笑风生。

　　土拍难度不停提升

　　三道红线、信贷收紧、集中土拍、商票羁系……2021年，在重重调控下，房企履历了兵荒马乱的半年。“集中供地”让房企履历了“过山车”般的心境。

　　年头，自然资源部相关认真人示意，今年22个重点都会要对住宅用地集中通告、集中供应，坚决贯彻“稳地价、稳房价、稳预期”的决议部署。

　　政策一出，房企忐忑不安又不乏期待。那时，某TOP5房企人士告诉记者，集中出让单次宅地供应量加大，对房企资金要求对照高，整体可降低房企争抢热度。在新政执行初期，能抑制土地热度，降低溢价率。

　　然而，首轮土拍真正打响后，多方博弈升级，事态生长越来越超出企业预期。

　　首先是地价攀升。广发证券(000776,股吧)研报显示，凭证各地规资局数据，“两集中”首批供地942宗，成交889宗，对应出让金1.07万亿元，成交建面1.12亿平方米，名义楼面价9532元/平方米，较2020年增进34.2%。

　　“第一批集中供地，土地放量虽然对照大，但各个都会仍然在土地价钱端有所提高。一是起拍价提高，二是价外配建或竞矜持，直接或间接提高土地价钱。”正荣团体治理层在业绩会上示意。

　　“集中供地是为了把地价限下来，但从第一次供地的情形来看，效果欠好。”三盛控股治理同样示意。

　　地价抬升的直接影响就是，房企利润空间被压缩。“上年集中供地的都会，实在我们公司一块也没拿。”宝龙地产称，若是土地太贵、房价控制、羁系趋严，这个生意是不能行的。

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　　据悉，首轮土拍后，有家开发商做了北京首轮供地的完整复盘，在和许多房企对接了成本数据后，结论是险些所有地块的利润率都是负的，少的负一两个点，最多的昌平两块地：负十二三个点。在融资趋紧、利润受限等多种压力下，“张望”成为不少房企的选择。

　　以世茂股份为例，该公司上半年仅在杭州、长沙、宁波斩获3幅商办综适用地，总价为45.7亿元，总计容修建面积约46万平方米，而其去年共斩获11宗地块，计容面积277万平方米。“公司土储相对丰裕，因此严守投资底线。”

　　奥园治理层也称，上半年，团体新增项目不多，可售货值约178亿元，权益地价42亿元，楼面地价6161元/平方米。“现阶段的主要事情，是加紧结构三道红线的问题，因此在投资方面，更关注现有旧改项目转化。”

　　在此之下，盼望地价涨幅能稍微放缓，已是多数房企的心声。

　　“之前的限制主要体现在房价，地价基本上没有限制。就算有限制，也是将成本转移到代建和其他方面。”时代中国方面称，照样希望在地价方面有所约束，有利于整个房地产行业和政策的久远稳固。奥园方面示意，上半年的土拍，虽然成交面积较往年有所下降，但土地单方造价显著提高。后续第二轮集中供地，希望对地价有响应的缓冲设施。

　　二轮供地有望“打补丁”

　　土地市场连续火热，显然与“三稳”初衷不符。有新闻称，8月中旬，羁系层召开了闭门集会，对部门集中供地试点都会的供地部门作出新部署。

　　在地价方面，集会要求“单宗地溢价率不得跨越15%，绝不允许通过提高起拍价钱调整溢价率”；在到达地价或溢价率上限的时刻，不得以竞配建等方式增添现实地价，可通过一次性合理报价、摇号等方式确定竞得人。

　　紧随着这一新闻的传出，多地延期了第二批土地的出让。

　　8月6日，深圳宣布通告称，中止已经挂牌了的22宗地块的出让，已缴纳的保证金原路退回；10日，天津先是将61宗地块出让延期，往后将地块最高限价下调，最高溢价率调降至15%，并示意将以摇号的方式确定地块竞得人。

　　8月13日，原本应披露第二批地块信息的上海，挂出“将于9月集中出让通告”的信息。同日，福州宣布土拍延期至9月8日的同时，也将地块的最高溢价率设置为不得跨越15%。

　　18日，已经发了第二批集中供地新规的杭州，暂停了31宗地块的集中挂牌。与此同时，包罗长沙、青岛、济南、苏州、沈阳等在内的十余个都会已经宣布通告，延期或调整第二轮集中供地设计。

　　各都会纷纷调整供地节奏，第二批集中供地“打补丁”的新规，能否使土地热度获得控制，成为业内配合的期待。多家房企判断，第二、第三次集中供地，规则应该会有所改变，市场走向有望趋于平稳。

　　三盛控股治理层称，第一批拿地的整体毛利率，都不会异常好，以是二次供地调整了招拍挂模式，包罗摇号、竞配建竞品质等，开发商的介入度会更高。“若是一个行业将没有品质的产物提供应客户，是不应该的。”

　　正荣方面示意，第二批集中供地提出溢价率涨幅限制，不能跨越15%，不能通过其他形式直接推高土地价钱。第二批地出来后，预计会有一个合理的利润空间留给企业，对房地产的康健稳固生长会更有利益。

　　值得注重的是，虽然土拍规则有望打补丁，但在融资趋紧、“拿地销售比”等重重限制下，房企已不能重复无限制举债、扩张的老路。不管龙头照样中小房企，均需转变生长心态、对行业规模增速有个重新熟悉。

　　“整个行业的增进速率，一定是要适当调整一下的。”宝龙方面示意，团体的内部逻辑就是守住“三道红线”。在种种限制情形下，能做到多好，就全力做到多好，不会委屈为了增进而增进。

　　荣盛生长(002146,股吧)直接示意已放弃规模增进。“我们要放弃规模，审慎投资，做好耐久头脑准备。”治理层称，现在的市场情形跟以往纷歧样，之前遇到情形可能来个刺激，这次要做好耐久头脑准备，切实治理好流动性。